Novo Código de Processo Civil traz mais rapidez às cobranças judiciais para o condomínio
As cotas condominiais passarão a ter natureza de título executivo extrajudicial, o que torna a sua cobrança pela via judicial muito mais rápida
Publicado
por Bernardo
César Coura
O
aguardado novo Código
de Processo Civil (Lei 13.105 de
março de 2015), sancionado pela Presidente da República, traz em
seu texto muitas novidades, dentre elas um avanço que há muito é
esperado. A notícia é que, com a entrada em vigor do novo CPC,
as cotas condominiais passarão a ter natureza de título executivo
extrajudicial, o que torna a sua cobrança pela via judicial muito
mais rápida.
Embora
o atual Código
Processual Civil determine
que cotas condominiais devam ser cobradas por meio do procedimento
sumário — rito processual mais célere — esse procedimento
judicial de cobrança, ainda assim, é muito moroso e desgastante
para o condomínio.
Isto se dá
em razão de que o procedimento sumário disponibiliza ao condômino
inadimplente uma série de defesas e recursos processuais que, na
maioria das vezes, são utilizados tão somente com o fim de
procrastinar o processo. Nesse procedimento, se dá a fase de
conhecimento, na qual se produzem as provas necessárias para que o
julgador tenha elementos suficientes para proferir uma sentença que
aplique o direito ao caso concreto.
Não
obstante, o Código
Civil imponha
o pagamento do rateio de despesas de condomínio, muitas vezes essa
imposição tem sido desconsiderada por condôminos que o fazem com
apoio nas normas processuais, que, como dito acima, nada mais fazem
do que dificultar a cobrança das cotas condominiais não pagas.
O
rateio dessas despesas mediante o pagamento da cota é o que motiva
aconstituição de
um condomínio. A sua razão de ser é a solidariedade existente
entre os locatários ou proprietários, ao passo que decidem viver
nesse tipo de organização com o intuito de unir esforços para
usufruir de uma infraestrutura que não seria economicamente possível
manter sem a ajuda de seus pares. É certo, portanto, que o
inadimplemento de um condômino reflete diretamente nas contas do
condomínio, fazendo recair sobre os demais moradores os encargos
extras resultantes da falta de receita.
Esses
motivos levavam à discussão acerca da necessidade de dar às taxas
e às despesas condominiais força de título executivo
extrajudicial, que, em benefício do condomínio credor, diminuiria,
e muito, o tempo do procedimento judicial utilizado como meio para
sua cobrança. O credor não precisa passar por um penoso processo de
conhecimento para a posterior execução quando se trata de título
executivo extrajudicial. No atual modelo processual civil, essas
taxas só ganham força de título executivo quando não cabe mais
recurso contra a sentença que condenou o condômino inadimplente a
pagar.
Tendo
o título força executiva extrajudicial, a sua cobrança pela via
judicial é feita em menos tempo do que se ele não tivesse este
status, posto que não é necessário o ajuizamento de uma ação
ordinária, onde há a fase de conhecimento, podendo, o credor,
ingressar diretamente com a ação de execução para perseguir seu
crédito. Na execução de título executivo extrajudicial, o devedor
é citado já para efetuar, dentro do prazo de três dias, o
pagamento da dívida, sob pena de constrição patrimonial, regra
esta que foi mantida pelo Novo CPC.
O
acerto legislativo ao elencar as taxas e despesas condominiais no rol
dos títulos executivos extrajudiciais — artigo 783,
inciso VIII da Lei 13.105/2015
— se dá em razão de que o título executivo extrajudicial,
expressando obrigação certa, líquida e exigível, é composto pelo
conjunto da convenção de condomínio. Desta, se extrai o critério
de divisão das despesas dentre as unidades autônomas condominiais —
da ata de assembleia aprovando o orçamento, da discriminação do
débito, bem como da data prevista para o seu vencimento. Já a
sujeição passiva na execução decorreria do artigo 1.336 do Código
Civil,
que impõe ao condômino o dever de “contribuir para as despesas do
condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo
disposição em contrário na convenção”. Assim, não há
necessidade de um processo de conhecimento para declarar que o título
é exequível, quando ele já contém todos os requisitos de
existência de um título executivo, faltando apenas que a lei
outorgue tal status.
Com
a entrada em vigor do novo CPC,
que ocorrerá no próximo ano, um dos maiores avanços, no ramo do
Direito Imobiliário, será a mudança na forma de cobrança judicial
de contribuições condominiais, o que afastará a necessidade de o
condomínio passar pelo moroso e desgastante processo de conhecimento
para que receba seu crédito, bastando propor ação de execução de
título executivo extrajudicial.
http://bernardocesarcoura.jusbrasil.com.br/noticias/180631433/novo-codigo-de-processo-civil-traz-mais-rapidez-as-cobrancas-judiciais-para-o-condominio?utm_campaign=newsletter-daily_20150415_1030&utm_medium=email&utm_source=newsletter
